¿Qué es un permiso de construcción?

El artículo 74 de la Ley de Construcciones impone la obligatoriedad de contar con una licencia emtida por la Municipalidad donde se desarrollará el proyecto de construcción.  La emisión de la licencia es previa al inicio de las obras y ningún proyecto puede arrancar sin ella.  Es claro que el término permiso de construcción es el que se ha popularizado para nombrar a este trámite, pero la norma es clara al manifiestar que se trata de una licencia, por lo que debe hablarse entonces de la licencia de construcción.  En términos jurídicos el hablar de permiso, licencia o autorización son actos administrativos distintos pero que todos se ubican en la denominada técnica de autorización administrativa (artículo 330.2 de la Ley General de la Admnistración Pública y Dictamen C-441-2007 del 11 de diciembre de 2007 de la Procuraudría General de la República -PGR-), y pese a que el debate doctrinal, sobre sus diferencias y semejanzas, no es nuevo ni simple, es sabido que la mayoría de las veces se utilizan de manera indiscriminada como si se refirieran al mismo término ya que el fin último es obtener un aval de la Administración Pública, en este caso la Municipalidad. 

En síntesis, ha dicho la Procuraduía General de la República, "(...) la licencia para construir es un acto administrativo municipal, el cual necesariamente debe ser analizado a solicitud de parte. Tal acto, lo que hace es autorizar la realización de obras de construcción en una determinada localidad, una vez que se haya pagado el monto por el derecho correspondiente. Esta licencia tiene como principal objetivo controlar, de forma previa, el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano y el desarrollo ordenado de la comunidad” (Opinión Jurídica OJ-106-2002 del 24 de julio del 2002 reseñado en el Dictamen PGR-C-029-2023 del 20 de febrero del 2023)

¿Para qué obras debe obtenerse un permiso de construcción?

El artículo 74 de la Ley de Construcciones dispone que toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente.  Ahora, como obra permanente debe entenderse aquella que queda adherida al terreno o a un edificio y que no es posible su remoción sin que se vea afectada en su funcionalidad, ejemplos:  una vivienda nueva, la ampliación de un local comercial, por citar algunos ejemplos, luego, obra provisional es toda aquella que se erige para servir durante un tiempo determinado tras lo cual procede su remoción, ejemplos son las tarimas armables que funcionan como graderías para el público durante desfiles, bodegas para un proyecto de construcción, entre otros, sobre este último término, el Reglamento de Construcciones (artículo I.2) dispone:  "Obra de carácter temporal que debe construirse o instalarse como medio de servicio para ayudar a la construcción de una obra definitiva". 

¿Qué es una obra mayor y qué una obra menor?

De acuerdo con el artículo 83-bis de la Ley de Construcciones una obra menor es aquella que cumple con lo siguiente:  a)  su monto no debe exceder el equivalente a diez salarios base calculado según e artículo 2 de la Ley No. 7337 de mayo de 1993 (criterio económico), b)  no debe modificar el sistema estructural, eléctrico o mecánico de un edificio (criterio técnico y de seguridad), c) no poner en riesgo bienes jurídicos tales como la vida, la propiedad o la protección al medio ambiente, por citar algunos (criterio de seguridad), d) debe ajustarse a lo que indique la respectiva reglamentación municipal sobre este tipo de obras (criterio propiamente legal);  en sentido contrario, todo lo que no sea obra menor será obra mayor, y para dicho efecto la ley mencionada le otorga discrecionalidad al funcionario municipal, al disponer:  "No se considerarán obras menores las obras de construcción que, según el criterio técnico especializado del funcionario municipal competente, incluyan modificaciones al sistema estructural, eléctrico o mecánico de un edificio, que pongan en riesgo la seguridad de sus ocupantes."

Puede decirse que en términos generales las obras menores se consideran principalmente como aquellas de reparación, remodelación y/o ampliación de edificaciones, y ejemplo de ellas se ilustran en el artículo 10.c. del Reglamento para la contratación de servicios de consultoría en Ingeniería y Arquitectuta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) al expresar:  "Se consideran trabajos de conservación y reparación menor en inmuebles, los siguientes: a) Reposición o instalación de canoas y bajantes. b) Reparación de aceras. c) Instalación de verjas, rejas, cortinas de acero o mallas perimetrales no estructurales. d) Limpieza de terreno de capa vegetal o de vegetación. e) Cambio de cubierta de techo. f) Pintura en general, tanto de paredes como de techo. g) Colocación de cercas de alambre. h) Acabados de pisos, puertas, ventanería y de cielo raso. i) Reparación de repellos y de revestimientos. j) Reparaciones de fontanería. k) Remodelación de módulos o cubículos de oficinas, baños entre otros (particiones). l) Cambio de enchape y losa sanitaria en los baños o servicios sanitarios, entre otros. m) Levantamiento de paredes livianas tipo muro seco, para conformar divisiones en oficinas, entre otros." 

De importancia es indicar que debe siempre referirise a lo que indique el reglamento de obras menores de la Municipalidad donde se vaya a desarrollar el proyecto.  

¿Debe tramitarse el permiso de construcción para una obra menor?

De acuerdo con el artículo 83-bis de la Ley de Construcciones sí debe tramiterse permiso municipal de construcción para toda obra menor, dicha norma indica que este tipo de obra "(...) deberá contar con la licencia expedida por la unidad municipal correspondiente, la cual tendrá la obligación de vigilar las obras para las que haya autorizado la licencia." 

¿Cuántos permisos de construcción de obra menor pueden solicitarse por año para una edificación?

La normativa no dispone un número límite de veces que se puede solicitar un permiso de costrucción de obra menor para una edificación por lo que se puede solicitar tantos como se requiera, eso sí el artículo 83-bis (párrafo tercero) de la Ley de Construcciones claramente faculta a las Municipalidades para efectuar un estricto control, e incluso la denegatoria, cuando algún interesado solicite un segundo permiso municipal de construcción durante el año siguiente al cual se otorgó el primero y para ello indica:  "Si dentro del plazo de doce meses, contado a partir del otorgamiento de un permiso de obra menor, que establezca realizar reparaciones, remodelaciones, ampliaciones y otras obras de carácter menor, se presentan nuevas solicitudes de obra menor sobre un mismo inmueble, la municipalidad, previa inspección, denegará el nuevo permiso si se determina que una obra mayor está siendo fraccionada para evadir los respectivos controles, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar el permiso de construcción, conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de esta ley.", de esta forma se quiere evitar un fraccionamiento (ilegal) de los trabajos de construcción que vistos en su conjunto calificaran entonces como obra mayor y por ende conllevan otro trámite para la obtención de los permisos, además se evite el ejercicio abusivo del derecho (artículo 20 del Código Civil) así como el fraude de ley (artículo 21 del Código Civil).  

Cuando una obra es calificada como obra menor, ¿debe tramitarse ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA)?

El artículo 83-bis (párrafo primero) de la Ley de Construcciones expresamente indica:  "Toda persona puede hacer reparaciones, remodelaciones, ampliaciones y otras obras de carácter menor, por cuenta propia o de terceros, sin necesidad de contar con la autorización del profesional contemplado en el artículo 83 de la presente ley, siempre y cuando dichas obras no excedan el equivalente a diez salarios base, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley N.º 7337, de 5 de mayo de 1993, pero deberá contar con la licencia expedida por la unidad municipal correspondiente, la cual tendrá la obligación de vigilar las obras para las que haya autorizado la licencia."  lo cual hace ver dos escenarios que son:  1) no hay necesidad de contar con la participación de un profesional incorporado al CFIA (ver artículo 83 de la Ley de Construcciones -Definición. Arquitectos o ingenieros responsables-) y por ende el proyecto no debe tramitarse ante el CFIA, ello en vista que la ley faculta a los interesados (propietarios) a que los trabajos los pueda realizar (proyectar, ejecutar y supervisar) otro tipo de profesional del sector construcción como lo es un maestro de obra calificado o técnico certificado en construcción civil, y 2) la normativa no impide en ningún momento que el propietario, si así lo quiere, contrate un(os) profesional(es) en Ingeniería y Arquitectura debidamente incorporado al CFIA para que participe en los trabajos, siendo que si lo hace entonces sí es obligatorio tramitar el proyecto ante el CFIA a fin de registrar la responsabilidad del(los) profesional(es) participante(s) (artículo 83 y 85 de la Ley de Construcciones, artículos 8.a, 9, 12, 51, 53 y 54 de la Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, Ley No. 3663 de enero de 1966 y sus reformas y los artículos 1 y 28 del Reglamento para la contratación de servicios de consultoría en Ingeniería y Arquitectuta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitecto de Costa Rica).

¿Cuánto debe pagarse a la Municipalidad para obtener el permiso de construcción?

De primera entrada podría pensarse que es la Ley de Construcciones la norma que faculta a las Corporaciones Municipales a cobrar un impuesto para que los particulares obtengan la licencia de construcción (conocido como impuesto de construcción) pero no es sino la Ley de Planificación Urbana, Ley No. 4240 y sus reformas, la que así lo faculta en su numeral 70 y que en lo que interesa reza así:  "Se autoriza a las municipalidades para establecer  impuestos, para los fines de la presente ley, hasta el 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro, y para recibir contribuciones especiales para determinadas obras o mejoras urbanas.";  al respecto la Procuraudría General de la República, en la interpretación de dicha normativa, ha manifestado claramente:  "Las entidades municipales pueden establecer, vía reglamento, una categorización de los sujetos pasivos de la obligación tributaria y graduar la aplicación de la tarifa del impuesto sobre las construcciones en un rango del 0.01% hasta el 1% como máximo. Esa categorización y graduación de la tarifa debe ser de aplicación general y respetar el principio de igualdad tributaria."  (Dictamen PGR-C-029-2023 del 20 de febrero del 2023).  En el numeral 79 de la Ley de Construcciones se dispone lo referente al pago de este permiso, pero no se indica monto alguno, debe irse al precitado artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana. 

En términos generales las Municipalidades de Costa Rica han establecido el cobro del permiso de construcción en el límte máximo dispuesto (1% del valor de la obra), pero existen casos de excepción, como por ejemplo lo dispuesto en la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), Ley No. 7052 y sus reformas, que establece:  "Artículo 161- Con la salvedad del pago de impuestos, contribuciones y tasas municipales, la construcción de viviendas declaradas de interés social, de acuerdo con los reglamentos del Sistema, estará exenta del pago de derechos de catastro de planos, de los timbres fiscales, de los timbres de construcción, de los cupones de depósito, de otros cargos y timbres de los colegios profesionales y del cincuenta por ciento (50%) del pago de permisos de construcción y urbanización, y de todo otro impuesto."  

Si se otorga una licencia de construcción, ¿ésta puede ser "arrebatada" unilateralmente por parte de la Administración?

La respuesta es no, la Administración no puede intempestiva y unilateralmente "arrebatarle" a un administrado la licencia de construcción previamente otorgada, así las cosas para que ello suceda la Administración debe seguir lo dispuesto en el numeral 173 de la Ley General de la Administración Pública efectuando el denominado juicio de lesividad (Dictamen C-149-2018 del 19 de junio del 2018 emiido por la Procuraudría General de la República).